独身男性 新築を買う
家賃と駐車場代払ってると駐車場付きの家欲しいなる
— 不動産取得税申告 (@mzyy94) November 29, 2020
都内で月極駐車場を契約して賃貸マンションに住まう総居住費に対し、駐車場付き物件を住宅ローンを組んで支払う方が、税金や月々の返済を考えても安上がりなことを第一の理由に、この2023年に家を買うことにした。当初は一切のこだわりがなく、とにかく家を買って住むぞという軽い気持ちだけでスタートしたので、そのスタートからゴールまでの経験や過程を記事にする。
目次
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家選びの条件を狭める
戸建て vs マンション vs 新築 vs 中古 vs 23区 vs 首都圏 vs ダークライ
— 不動産取得税申告 (@mzyy94) January 14, 2023
Q. マンションか一軒家か
公共交通機関が発達している首都中心部や近郊ベッドタウンでは車を所有せずとも生活ができるようになっているが、広い行動範囲を確保するためにも車は手放すわけにはいかない。なので駐車場の面でどちらが優れているのかを初めに考え始めた。
1. 駐車場利用料と車庫サイズ
都心部に絞ると、マンションで駐車場無料のところは皆無である。安くても2万円台から、高いと5万円を超えるところもザラだ。加えて駐車可能台数が極端に少なかったり、平置きできず機械式しかない上に空き待ちなところも多い。23区全域や首都近郊まで範囲を広げると、より駐車場代が安い物件や無料の物件も出てくるようになる。
都心部の一軒家では車庫がないこともあるが、車庫付きの物件もいくつか見つかる。ただ、都心の狭小住宅では軽自動車や小型乗用車サイズの車庫ばかりで、普通乗用車を停められる土地サイズとなると価格が跳ね上がり物件数も限られてくる。普通乗用車サイズの車庫付き物件を見つけようとすると、一軒家もまた首都近郊まで対象範囲を広げる必要性が増す。
都心部では軽自動車サイズの駐車場でも3ナンバー車を駐車するのは当たり前なので、物件情報に惑わされず実測で車体が収まればOKとして物件を考えるのも視野に入れていく。
駐車困難！ワケあり駐車場 | それって!?実際どうなの課【公式】 - YouTube
月極駐車場に支払う金がもったいないと感じて家を買おうと考えているので、駐車場無料（または相場より大幅安）のマンションか、実測で3ナンバー車が停められる車庫付き一軒家を対象に考えることにした。
2. 管理費と自治
戸建てだと町内会とかめんどいしマンションだと理事会とかめんどいしうーん
— 不動産取得税申告 (@mzyy94) January 7, 2023
駐車場の以外の点では、マンションは管理費や修繕積立金等の月々の支払いや、理事会などの自治が金銭と時間の負担を増す。一軒家でも時に修繕は必要になったり町内会などの自治会があったりするが、額の大小や任意の入会など物件次第で負担は低く見積もれる。 この点では一軒家に分があると考えられる。
3. ゴミ出し体験
別にだだっ広くなくても部屋数少なくても良くて庭あって屋上あって日当たり良くてゴミ捨てが楽なところに住みたい
— 不動産取得税申告 (@mzyy94) November 6, 2022
高い管理費を払っていた賃貸マンションでは、屋内ゴミ捨て場に24時間自由にゴミ捨てをすることができていた。 生活リズムが一般人のそれとはかけ離れているため、深夜４時に捌いた魚などの生ごみを新鮮な状態で捨てられるのは利便性がとてもよかった。
対して一軒家で過ごすとなると、多くは地域のゴミ集積所に決められた時間帯にゴミ出しをしないといけない。 決められた時間に起床することやゴミ集積所を維持する自治に加わる義務を追うことになり、これは肌に合わない。
管理費を払って自由なゴミ出しやゴミ捨て場の掃除を任せられるマンションの方が、一軒家より楽な生活を送れることは間違いない。 一軒家で同等のゴミ出し体験を得ることは難しいが、地域によっては集積所問題を避けられる。戸別収集だ。
集積所がなく自宅前にゴミを出せる戸別収集では、集積所の維持管理が不要になりゴミ問題などで地域と関わる確率を下げられる。 ゴミ出しの時間帯は妥協するしかないが、戸別収集を行っている自治体を対象に家探しをすることで、一軒家も悪くないと考え始めた。
東京都の家庭ごみ収集一覧│暮らしデータ 【goo 住宅・不動産】
これらのポイントを踏まえ、車庫つき一軒家を探すことにした。
Q. 中古か新築か
一軒家を購入すると決まれば、次は中古か新築かを考えることになる。住む分にはぶっちゃけどちらでも良かったため、当初は両方を対象に物件を調べていた。だが情報を集めていくうちに、新築を購入する方がメリットが多々あると感じたため、新築に絞ることにした。決め手は次の3点だ。
1. 住宅ローン控除の還付額の差
住宅ローン控除とは、自身が住まうために利用した住宅ローンの年末借入残高に対して、0.7%の額が毎年還付されるという制度だ。借入残高が高ければ際限なく還付額が増えるというものではなく、しっかりと上限が設定されている。まずこの上限に中古物件と新築物件の差が生まれるのだ。
省エネ基準に適合していない一般住宅（その他の住宅）の場合、新築なら3000万円を上限に0.7%を掛けた最大21万円の還付が受けられる。中古となると、2000万円が上限になるため、14万円と年間で7万円の差が出る。
控除期間にも差が設けられ、新築物件なら13年間、再販ではない中古物件では10年間となるため、新築を購入した方が最大で133万円お得になるのだ。 ただ、これは今年2023年12月末までに購入と入居をした場合の計算だ。
消費増税のタイミングで控除期間が3年間延長される措置が一時なされた住宅ローン控除だが、その措置が終了してからは住宅ローン控除は改悪続きである。2021年までは借入残高の1％が還付されていたが、2022年から0.7%に減少。そして来年2024年からはさらに控除対象となる借入限度額が下がるなど、さらなる改悪が予定されている。
| その他の住宅 | 2023年末までに入居 | 2024年以降入居 | ||
|---|---|---|---|---|
| 新築 | 中古 | 新築 | 中古 | |
| 控除対象限度額 | 3000万円 | 2000万円 | 2000万円 | 2000万円 |
| 年間控除上限 | 21万円 | 14万円 | 14万円 | 14万円 |
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 | 10年間 | 10年間 |
| 累計最大控除額 | 273万円 | 140万円 | 140万円 | 140万円 |
2. 契約不適合責任の範囲
新築住宅には建物の構造や防水に関する部分などに対し、10年間の保証が義務付けられている。設備についても十年とまではいかないが、契約内容に従って保証がなされる。これは住宅の品質確保の促進等に関する法律や改正民法の契約不適合責任(瑕疵担保責任)など、さまざまな法律によって保証されているものだ。
これが中古物件にはそのまま適用されない。中古の場合は設備は一般的に現況渡しとなる上、建物についても新築ほどの保証はされない。住んでみないとわからないのはさておき、築浅中古などの同品質の物件で悩むのであれば、法的に10年は物件の無償修理を保証されている新築の方がお得である。
3. 不動産取得税と固定資産税など各種減税
新築物件に対しては、固定資産税と不動産取得税が優遇される。 不動産を取得したときにかかる不動産取得税は、固定資産税評価額に3%（2024年3月末までに取得の場合）を掛けた額が徴収される。中古物件では築年数などでこの固定資産税評価額から控除される額に100万円から1200万円まで幅がある一方、新築では最大額の1200万円の控除が受けられる。実際には築浅の中古であれば差はないのだが、中古物件には条件が追加されるので、そういった部分に考えを巡らせなくていいだけ新築の方が楽である。
不動産取得税よりも新築物件の利点を実感できるのが、毎年支払う固定資産税だ。2024年3月末までに入居した新築住宅に対しては、3年間の固定資産税が二分の一になる特例が適用される。3階建て以上の耐火構造・準耐火構造の新築戸建や新築マンションに関しては、控除期間が5年間となる。中古物件は経年劣化等で固定資産税評価額が低く評価されている点を考慮すると、同価格の物件でも一概に新築物件の方が固定資産税の総額が安くなるとは言い切れない。ただ、築浅の中古物件と新築で悩むならば、評価替えのタイミング等にもよるが、新築物件を購入した方が納税額が安く住むことがほとんどである。
住宅を新築したときの不動産取得税・固定資産税等の軽減制度 ｜ 軽減制度｜ 東京都主税局
住宅を取得したときにかかる、登記の登録免許税率も新築の場合は税額が変わってくる。
新築住宅を取得したときに所有権保存登記を行う必要があるのだが、このとき納める登録免許税は不動産評価額（新築の場合は新築建物課税標準価格より算出）の0.4%と定められている。これが個人が居住に用いる新築住宅の場合は、2024年3月末までは軽減税率が適用されて0.15%に減税されるのだ。
中古住宅の場合は前に所有者がいるため所有権移転登記となり、登録免許税率は2%と高い。こちらも個人の居住用に対しては軽減税率が適用されるが、0.3%にしかならない。
| 登録免許税 | 新築（保存登記） | 中古（移転登記） |
|---|---|---|
| 標準課税率 | 0.40% | 2.00% |
| 軽減税率 | 0.15% | 0.30% |
Q. 建売住宅か注文住宅か
新築一軒家を購入すると決めたら次に悩むのが建売か注文住宅か。土地を買って建物を半オーダーメイドで作る注文住宅には憧れるものの、建築会社が設計と建設をして売り出している建売住宅のお得さも捨てがたい。注文住宅の場合、ここ最近の大工不足や木材不足などの全般的な建設リソース不足が続いているため、上に挙げた2023年中の入居を対象とした減税や控除が受けられない可能性が考えらえる。加えて土地と建物で別々の融資を考えないといけなかったりと、悩みが増える。ストレスは少ない方が人生は楽なので、新築建売住宅を購入することにした。
引用元: 労働経済動向調査（令和４年２月）の結果の概況[PDF]
Q. 借地か所有権か
ここまで幾度となく悩んで新築建売住宅を購入することに決めてきたが、まだ悩むポイントが一つある。それが土地の扱いだ。 建売住宅に限らず一戸建てにおいては、土地を購入せず借りることでその上の建物に住まう、借地権上の物件がいくつか存在する。特に都心部の駅近や南向き角地など、立地の良い土地を手放したくはない所有者が土地を貸して保有し続けているものが散見される。借地権の場合は土地の固定資産税がかからないが、借りるための地代を支払う必要がある。
毎月の支払い以外に問題なのが、住宅ローンの借り入れだ。多くの銀行、特にネット銀行系の住宅ローンでは土地と建物両方を担保にする前提であるため、借地権上の建物を購入する場合は住宅ローンの貸付対象外とされる。住宅ローンの選択肢が大幅に減少するのと、地代を払う出費も馬鹿にならないので、土地に関しては所有権一択しかない。
ここまでのまとめ
- マンションか一軒家か: 車庫付きの一軒家
- 中古か新築か: 新築
- 建売住宅か注文住宅か: 建売住宅
- 借地か所有権か: 所有権
物件を探す
車庫付きの新築建売所有権の物件を買うと決めたら、その条件をもとに不動産総合サイトなどで物件を探し始める。SUUMOは掲載数が多い代わりに駐車場の有無で絞り込めないなど、それぞれのサイトの特色があるのでいくつか試してみるといい。
建売の場合は、すでに完成している完成物件と建設中の物件がある。前者は即入居可であることが多いほか、完成日から時間が経っていると売れ残りとして価格交渉の余地があったりする。ただ、売れ残っている理由がそれなりにあることを留意したい。
都心の狭小住宅を購入する際には、土地面積にも注意して物件を決めたい。土地面積が小さすぎる物件の購入に対しては住宅ローンを貸し付けない銀行があるのだ。多くの銀行は30平米以上の土地面積がないと貸付できないとするが、40平米以上とするところもある。住宅ローン事前審査の入力フォームで初めて気付かされることもあるので、狭い土地の物件を購入するときは事前に借り入れられるか調べておくと良い。
候補が決まったら取引先を選ぶ。賃貸にもある仲介業者の選択だ。
仲介業者の決定
仲介業者が存在しない売主との直接取引もあるが、多くは仲介業者が介在する。賃貸も売買も不動産の仲介には媒介契約という形で取引の契約が結ばれる。一つの物件を複数の仲介業者が紹介しているようなものは一般媒介契約といい、一つしか仲介業者がないものは専任媒介契約という。
媒介契約を行うと手続き等の事務を委任することとなり、民法第656条の準委任契約に当たるようになる。 準委任の場合は民法第400条の善管注意義務を不動産会社は負うこととなるので、万が一契約トラブルが発生した場合は、善管注意義務違反として訴訟を行なって賠償を請求できるというメリットがある。
複数の不動産会社が掲載している物件は仲介業者を選べるので、それぞれの不動産会社に何度か問い合わせをして自分にあった業者を見つけ出す。最初に見つけた物件は4社が掲載していたので、以下の点について伺って取捨選択を繰り返し、最終的に一つに絞っていった。
- 仲介手数料はいくらか
- それ以外の諸費用は何がかかるか
- 指値交渉（値下げ交渉）は可能か
- 売主の不動産業者はどこか・建築設計はどこか
- 売主との取引は過去にあったか
- 提携ローンはどこの銀行があるか
仲介手数料を無料と掲載するところや成約でキャッシュバックなど、色々な謳い文句にはトリック（後述）があるところもあるので、突き詰めながら詳細を確認しておきたい。 これらをもとに交渉を続け数社に絞ったら、実際に物件の内覧を依頼して仲介業者と物件をそれぞれ決定していく。 物件が気に入らなかったり、不動産屋の対応に不満があったりする場合はふりだしに戻ってやり直しとなる。
物件の適正価格を探る
いくつかの方法で適正価格を調べる。
他の掲載物件と比較する
不動産総合サイトに同時期に掲載されている他の物件がいくつかあれば、それらと比較するのが一番簡単な適正価格の判断方法だ。 距離的に近い物件があれば、建物の間取りや面積などを比べて、どのような差があってどう安いのか高いのかを見てみる。 北向きと南向きなど日当たりの面や、旗竿地や角地などの立地でも価格は左右されるので、土地に関しても注目したい。 利点と欠点を考慮した場合の価格の差に納得感が得られれば、価格調査はここで終了しても良い。
過去の取引価格を調べる
過去の情報になるが、国土交通省が収集した取引価格を国土交通省 土地総合情報システムで調べることができる。また、全国地価マップというサイトでも同様に調べられる。
間取りや設備などは記載がなく、取引年と面積と金額くらいの情報に限られるが、土地建物の実勢価格を知ることができる。 首都圏の物件価格は年々上昇傾向であるため、直近のものくらいしか参考にできないが、一度目を通しておくと良い。
引用元: 国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System
路線価から計算する
固定資産税や相続税の評価額を算出するときに用いられる路線価というものがある。 これは道路に価値をつけた路線価というものを定め、評価対象の土地が接道している道路の路線価から評価額を算出するというものだ。 路線価は国税庁 財産評価基準書や全国地価マップなどのサイトで確認できる。
ただ、評価額を算出する計算が複雑な上、あくまで土地単体の評価額であるため、実勢価格の参考にはあまりならない。
引用元: 令和４年分 財産評価基準書 40041 - 路線価図｜国税庁
手数料込み販売価格
仲介手数料を無料と掲載する物件もあるが、この場合は適正価格の考え方を変える必要がある。 仲介手数料は物件を買う側が仲介業者に払うものという認識を強く持たれがちだが、売る側が売ってもらうために仲介業者に払っているパターンも多くあるのだ。もちろん賃貸でも同様で、貸す側が払うパターンがある。
このような場合は販売価格に仲介手数料分が実質上乗せされた形で販売されていることになる。 表面上のお金の流れだけ見ると仲介手数料を支払ったようには見えないが、売主を経由して間接的に仲介業者に手数料を支払ったことになるのだ。 こういった物件の価格は手数料込みの価格となっていることを考慮し、差し引いて物件自体が適正価格かどうかを見極める必要が出てくる。
売主から仲介業者に手数料がどれほど渡るのか、一般人が調べるのは簡単ではない。不動産業界の知り合いがいれば、不動産流通システムを覗いてもらって確認してもらうとかの方法があるかもしれない。
仲介業者に対してなぜ無料で仲介できるのかをフレンドリーに問いただしてみたりすると、手数料がいくら渡るか教えてくれる可能性は無きにしも非ずだ。仲介手数料無料でうまく釣ろうとしている相手がトリックをわかって聞いてきているので、おそらく答えてくれるだろう。
今回の候補に上がった物件の中にあった仲介手数料無料物件では、法律の上限である仲介手数料3%が売主から支払われることが調べて分かった。サンプル数は乏しいが、目安として販売価格の3%が手数料として、仲介手数料無料物件には組み込まれていると考えても問題ないだろう。
不動産売買契約
物件も仲介業者も決まって全てに納得感が得られたら、いよいよ売買契約に進んでいく。
契約に先立って重要事項説明を受けるのだが、そのときに法律文書を確認するような厄介オタクにならないよう、事前に関連法令を把握しておく。
重要事項説明に問題がなければ契約に進めば良いが、特約などに疑問が残るのであればすぐには契約をせず、訂正を入れてもらったり別の不動産会社に変えることも検討するべきだ。 大手や中堅の不動産会社であれば、おおよそ契約内容に問題があるものは用意してこないので、消耗したくない人や考えることを少なくしたい場合は大手を選ぶと良い。
住宅ローンの選び方
契約を終えたら住宅ローンの借り入れに進む。
金利や団信を中心とした住宅ローンの比較は、腐るほどインターネット上に比較サイトが転がっているので割愛。 ここでは本審査に進んだ各銀行との契約までの体験を実体験に基づいて記す。
Webからフォームに入力を進めて事前審査を開始できるところが大半で、事前審査申し込みには大きな差はない。DXの時代に紙でしか事前審査申し込みができない銀行も存在するようだが、そういった時代遅れのとろは候補から外していった。
ほとんどの銀行は難なく審査を通過したが、唯一ソニー銀行がなぜか即答でNGを出してきた。 仲介業者が提携していたこともあってソニー銀行の担当者に伺ってもらったが、「属性に問題がなくとも若い独身男性は居住用と言いながら賃貸にして儲けようとする方が多く、事前審査でお貸しできないと判断する場合があり。。。」などと腑に落ちない回答をいただいた。
事前審査を通過した中から3つの銀行を絞り、本審査に進んでいった。ここで大きく体験に差があった。
| 銀行 | 本審査の書類提出 | 審査中の問い合せ | 団体信用保険書類 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 | オンライン完結 | 電話のみ | 定期健康診断結果（アップロード） |
| 住信SBI | 全て紙で郵送 | 電話/アプリ | 定期健康診断結果（郵送） |
| 新生銀行 | ほぼオンライン | 電話/Webサイト | 医師が作成した診断結果（郵送） |
auじぶん銀行は住民票や住民税決定通知書も原本が不要で、全てWebサイトから写真やPDFのアップロードで完結し、事務の手間が一番少なく好印象だった。 住信SBIは書類を全部紙にコピーして住民票などの原本と一緒に返送する手間をかけたのにも関わらず、諸費用の貸付に上限があり僅かに全額貸付ができないというのを、審査の終盤に後出しにしてきて不信感が芽生え、個人的に体験としては最低評価。 新生銀行も物件関連書類はアップロードで完結したが、1万円の実費を負担して健康診断結果を病院で書いてもらって郵送する必要があったマイナス評価に加えて、本審査にたっぷり時間をかける不手際さを感じられたため評価は低い。
結果として一番早くに結果が出て手続きの体験の良かったauじぶん銀行で借り入れることに決定した。
物件引き渡しとそれまでの諸手続き
住宅ローンの借入先を済ませたら、あと数ステップで物件を手に入れることができる。
- 金銭消費貸借契約
- 司法書士面談
- 内覧会
- 決済
金銭消費貸借契約は、住宅ローン借入の契約そのもののことだ。銀行へ行って署名捺印をしたり数万円の印紙代を払ったりと労力がかかるのが一般的だが、オンラインで済ませられる銀行も出てきた。 auじぶん銀行はオンラインで契約ができたため、布団の中で契約を完了した。
司法書士面談は、住宅ローンで物件を抵当に入れる設定登記などで必要な事務手続きの一つで、慣習的に司法書士と対面して手続きをする必要がある。 印鑑証明が必要だったりとDXや脱ハンコを目指す時代に根強く残るレガシーな体験だ。 手続きはご自宅か任意のカフェという場所の選択肢だったので、コメダで相手方の経費で高めのコーヒーを飲みながら、説明を受けて書類を渡し署名捺印をして終了。 コーヒーも冷めやらぬ間に手続きは終わり、雑談ついでにこのレガシー体験を司法書士に愚痴ってみたところ、マイナンバー等で瞬時に登記ができる時代もすぐ来て淘汰される仕事と考えているようだった。
内覧会は、物件の設備が仕様通りかを入居1〜2週間前までに確認する催しだ。フローリングや壁紙の歪み剥がれ傷などの新品である「新築」にあってはならない損傷や、扉や窓の開閉に歪な点がないか、水道や電気などの設備に施工不良や初期不良がないかを建築責任者らと確認しあう会だ。 できるだけしっかりと見て問題があれば正してもらうよう意気込んで挑み、1時間ほどかけて終了となった。
これらが無事に終わり、引き渡し日に決済と融資実行を経て、晴れて物件を手に入れたことになる。
家をお得に買うなら今年が最後
ここまで読んできた人の中で、新築物件を買おうと思った人も半数ほどはいるだろう。 そこで検討し始めた人に対して言いたいのが、今すぐ行動しろということだ。 減税や控除の話の部分で随所に括弧書きで期限付きであることを記したが、この期限が過ぎると大幅に損をする。 今年2023年中に入居するのと来年4月以降入居では、控除や減税の差によって百万円超の損をすることになるのだ。
| 入居年月（一般住宅） | 2023年12月末 | 2024年3月末 | 2024年4月以降 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 最大273万円還付 | 最大140万円還付 | 最大140万円還付 |
| 不動産取得税率 | 3% | 3% | 4% |
| 固定資産税 | 3年間半額 | 3年間半額 | 減額なし |
| 登録免許税率（建物保存） | 0.15% | 0.15% | 0.40% |
| 登録免許税率（抵当権） | 0.10% | 0.10% | 0.40% |
これは一般住宅（省エネ住宅でないその他の住宅）を買う場合の話だが、省エネ住宅でも今年買うのと来年買うのとでは額が大きく変わってくる。
国民負担率が半世紀で２倍になるような国で、かろうじて残されている個人への大きな節税制度を逃すわけにはいかないだろう。 この記事を読み終えたらすぐに家を買ってもらい、購入体験記事をアップしてもらいたい。
こういう規制や税制の問題もあって家買うの今年を逃したらしばらく冬の時代が続くし急いで探した理由の一つ https://t.co/TqaASdi4SZ
— 不動産取得税申告 (@mzyy94) February 17, 2023
まとめ
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